深圳黃金地塊爛尾之迷 信達地產、東莞信托陷土地糾紛

地產   來源:界面新聞  責任編輯:百花殘  2017-09-19 16:54:13

  原標題:調查】深圳機場以北 一座房價1.1萬元的“花園”和一宗黃金地塊失去的25年
 
  從深圳寶安國際機場航站樓下高架,經寶安大道、凱城一路、利達路,車程15分鐘就到了達利花園,這是一個典型的歐式豪宅項目,法式宮廷大門、多層小洋樓、游泳池、烘焙坊一應俱全。
 
  1998年前后,這里的房價超過7000元/平方米,彼時深圳平均房價為5000元/平方米。20年后,深圳平均房價已超過5萬元/平方米,而達利花園在多個房產中介平臺的最高報價也僅1.1萬元/平方米。
 
  這種情況在“房價一線城市”的深圳可謂罕見。在這個年輕、市場化的城市身上,有著這樣一塊斑駁的皮膚,25年里,港商、高利貸商人、拆遷戶、央企、神秘下海官員,影影倬倬,輪番登場。
 
  2014年“930”之后,深圳房價啟動漲價引擎,2015年“330”之后開始瘋漲。暴漲的房價,為這個故事染上了一層巨大的金黃底色。對于局中人而言,房價暴漲意味著土地價值上漲,拆遷成本增加,利益格局相繼被打破、洗牌,欲望也逐漸被釋放。
 
  黃金地塊25年
 
  61歲的張雨方是個小有成就的藝術家,曾籌建深圳梧桐山腳下著名的“大望文化高地”,而在達利花園小區業主眼中,張雨方則是一個不那么成功的地產商。
 
  1978年,張雨方考入西安美術學院裝潢系,1995年便組建和資助中國油畫協會的成立,他可能是這個學校最早“飛黃騰達”的校友。早年,他不僅在深圳從事廣告藝術業務,也有在香港成立美達國際商務公司(下稱美達國際),從事電子產業進出口貿易。
 
  進入1990年代,張雨方的貿易業務式微,他北上深圳從事房地產開發,第一個項目便是“達利花園”。彼時,深圳市政府為解決寶安國際機場建設資金,將機場附近的配套土地劃撥給機場開發公司,允許其引入外資共同開發,“機場東區”為如今的桃源居、“機場西區”是領航城,“機場北區”便是達利花園。
 
  1992年,美達國際以1.03億元中標“集資開發深圳機場綜合開發區北區地塊”,規劃用地面積為7.5萬平方米,價款對半分兩期支付,土地使用年限50年;1998年,美達國際在深圳設立達菲房地產發展(深圳)有限公司(下稱達菲地產),從事機場北區地塊的開發建設。
 
  這比新中國房改還早了整整6年,即便是在改革窗口的深圳,居民房屋貨幣化改革的推進,仍有很大的難度、進展緩慢。機場的建設開創了這一土地窗口期。
 
  但1997年起,美達國際便與機場開發公司就第二期地價款支付問題發生糾紛,并開始了長達10年的訴訟,官司至最高人民法院。雙方于2007年達成《執行和解協議》,確定達利花園項目的用地面積為5.6萬平方米,美達國際在支付土地款項后繼續開發達利花園。
 
  長達10年的訴訟中,達菲地產資金鏈斷裂、債務纏身,加上拖欠機場開發公司地價款在內債務規模高達5.6億元,已無力繼續開發,這也導致已開發的達利花園一期辦理房產證事宜被擱置。
 
  及至2013年末,張雨方遇到了陳靖(深圳市金融聯融資擔保有限公司總裁),后者表示愿意尋求合作,首先借給達菲地產5.6億元高息貸款清償歷史債務、解除資產查封,后續雙方合作開發達利花園剩余的約3萬平方米二期土地,張雨方樂見其成。
 
  但戲劇性的是,美達國際業務經理張巖告訴界面新聞,陳靖不久后資金鏈緊張,催促他們將項目轉手出售還債,并聲稱當初借給達菲地產的5.6億元貸款,其中約4億元來自于劉賀超及其控制的公司。劉賀超為東莞市東城區原區委書記,于2006年前后退休,隨后進入商海。
 
  到2015年,陳靖口頭通知張雨方,他已將對達菲地產的債權轉讓給劉賀超。不久后,陳靖失聯。
 
  2015年6月9日,深圳寶安警方通報稱,經偵支隊接到報案,控告陳某(即陳靖)、劉某衛、陳某華等人利用深圳市金來順集團有限公司等公司名義向社會高息借款,并以深圳金融聯融資擔保有限公司、深圳光電產業控股集團有限公司做擔保,到期后卻不能兌付資金,涉嫌非法集資罪,寶安經偵大隊已對該案正式立案偵查,并已拘捕1名嫌疑人。
 
  陳靖得以脫身,但這塊土地的遺留問題仍然沒解決。張雨方和沒有拿到房產證的一期業主,以及陳靖的接盤者劉賀超,都還在繼續纏斗。隨著深圳房價暴漲,土地價值也水漲船高,央企信達地產看上了這塊有瑕疵的土地。
 
  2014年10月10日,張雨方、美達國際、達菲地產與寧波匯融沁譽投資合伙企業(有限合伙)(下稱寧波匯融沁譽)在深圳簽署《股權轉讓暨合作框架協議》。寧波匯融沁譽的普通合伙人為上海信達匯融股權投資基金管理有限公司,有限合伙人為信達地產股份有限公司(下稱信達地產)。
 
  這宗協議總代價為12.3億元,張雨方付出的代價是,美達國際轉讓達利花園項目公司即達菲地產90%的股權,給信達地產控制的寧波匯融沁譽。
 
  信達地產母公司是四大AMC之一信達資產,處理債務結構復雜的項目擁有豐富經驗。他們設置了分三期付款的交易結構,第一期付款金額為2.3億元,先決條件是將達菲地產90%的股權先登記至寧波匯融沁譽;第二期付款金額約9億元,先決條件是張雨方控制的美達國際,協助信達地產辦理好土地權證、建設規劃許可證等。
 
  但這個計劃敗給了拆遷。為滿足二期土地建設規劃條件,需要拆除五棟一期房產,其中三棟掌握在同一個業主手中,最初達菲地產與其達成以0.9萬元/平方米的收購協議,合計約0.66億元。關于此筆款項支付,信達地產與張雨方發生分歧,最終導致這名業主以合同款項延遲支付為由,解除協議、退回收購款,并聲稱“低于1.5億元免談”。
 
  2015年“330新政”之后,深圳房價“一天一個價”,瘋狂的市場也反映在小業主的心態上。與這名業主的合作破裂之后,項目推進停滯。張巖將拆遷遇阻歸結于信達地產在支付款項方面的拖延,而信達地產方面則將其歸結于美達國際在協助辦理土地權證方面的不力。
 
  誰能最終解套
 
  來解套的白衣騎士反而被套,作為上市公司,信達背負著考核壓力,時值信達地產在2016年全國出手拿地王的時段,幾億的利潤也是“救命稻草”。這時,劉賀超登場。
 
  非法集資的陳靖“跑路”之后,將債權轉讓給了劉賀超,這位神秘前官員,不僅成功幫助陳靖“解套”,也樂意幫助信達地產獲利脫身。
 
  2016年12月23日晚間,信達地產發布公告稱日前從寧波匯融沁譽中退伙,收回資金7.35億元,初步預計凈利潤約2.56億元至3.04億元。實際上,信達地產的退伙最終實現收益4億元,整個信達地產2016年歸屬于上市公司股東的凈利潤也僅為8.8億元。
 
  劉賀超告訴界面新聞,他是通過認購“東莞信托·鼎信-達利結構化集合資金信托計劃”4億元劣后資金,另外募集6.71億元優先級資金持有寧波匯融沁譽的基金份額。但如今信托計劃已經到期清算,“股權已回到我方。”他表示。
 
  信達地產在一買一賣中實現了4億元的收益,這是信達地產在深圳的第一個項目,可以說是大獲成功,毛文哲也從深圳信達置業有限公司的副總經理升任為總經理,他是深圳信達的第一任總經理。
 
  不過,信達地產的做法留有后遺癥。張巖認為,信達地產的退出,違反了當初協議中寧波匯融沁譽合伙人不能退出的約定。在項目遇阻情況下,寧波匯融沁譽有權決定是否解除合作,并且按照還本付息、美達國際回購股權的方式進行退出。
 
  對于張巖的質疑,毛文哲向界面新聞回應稱,信達地產僅是從寧波匯融沁譽中退出,而優先購買權僅是針對寧波匯融沁譽持有達菲地產股權的層面,信達地產從基金中退伙,不需要征得美達國際同意。
 
  作為關鍵人物的劉賀超,并不諱言自己是出手相助,他告訴界面新聞,項目遇阻之后,信達地產很難向上市公司交待,“要求我們幫忙,出面融資(接盤),同時我們也承接了信達地產的權利與義務”。
 
  他認為,既然美達國際已經起訴寧波匯融沁譽違反最初協議,那就可以將信達地產列為第三人,“如果法院判決信達不能退出,我們可以隨時將股權給回信達,信達給回我們錢就行。”
 
  劉賀超將如今的局面,歸結于美達國際并未履行約定,協助信達地產辦理好土地權證。而在與信達地產合作破裂之后,也無法全部實現對己方的債務。
 
  他同時表示,項目遇阻無法開發二期,導致一期業主無法整體辦理房產證,確實給一期業主造成了損害,但目前唯一的解決辦法是盡快推動項目繼續往前走,“既然美達國際搞不定土地權證,就逼著我們自己去辦證,這也還要一段時間”。
 
  北京市盈科(深圳)律師事務所律師肖強告訴界面新聞,針對寧波匯融沁譽違反協議約定合伙人在合作期間不會退出的條款,美達國際可以向寧波匯融沁譽主張賠償,但需要證明寧波匯融沁譽違約給美達國際造成的損失以及具體金額。
 
  肖強還認為,美達國際也可以以寧波匯融沁譽違約為由,主張解除當初簽訂的協議,要求寧波匯融沁譽返還持有達菲地產90%的股權。
 
  一旦法院支持美達國際拿回寧波匯融沁譽持有達菲地產90%的股權,信達地產便可能面臨接盤者劉賀超的追償或訴訟。界面新聞將繼續關注官司進展和這塊土地之后的命運。
 
  界面新聞記者一周前來到了這里,法式宮廷大門無人看守、墻體斑駁,兩根羅馬柱的中間掛著“水泥出售”字樣招牌;小區內部,建筑垃圾成堆,綠化帶野蠻生長。房地產承載了近十年這個國家和普通老百姓大半的財富興衰,圍繞著這快深圳機場以北地塊,博弈還在繼續。

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