房企需盡量發揮民企力量 房地產市場如何破除壟斷?

地產   來源:未知  責任編輯:天下  2013-06-27 15:39:00
2013年前五個月,中國房地產(行情 專區)市場繼續升溫。標桿房企搶地潮重現,“地王”拍賣中再見央企彪悍身影。眾多央企何以無法退出房地產業再成輿論焦點。

  早在2010年,國務院國資委就曾勒令數十家非主營房地產的央企退出房地產。然而,從現在的實際情況來看,執行效果卻并不理想。近年來,央企涉獵高價地塊、與其他企業合作開發房地產、存在大量無法清退的隱性房地產公司及土地資源等現象并未減少。

  民企處境艱難

  SOHO中國董事長潘石屹曾抱怨稱,“一線房地產市場目前基本上是由央企主導,由地方國企輔助開發,逐漸形成相對壟斷的市場。”經過此輪樓市調控的洗禮之后,“國進民退”現象在房地產行業越演越烈,國企與民企充分競爭的游戲規則正逐步式微。

  對于房地產行業來說,開發商如果沒有生產資料——土地的話,就無法生產產品,面臨“無米下鍋”的局面。因此,土地成為了開發商之間競爭的重中之重。

  然而,在土地市場上,央企和國企的財大氣粗讓民企根本無力與其競爭。深圳一位民企開發商告訴中國經濟時報記者,只要是優質地塊,除非十分有實力的民企,一般的民企開發商根本沒辦法同這些國企和央企“叫板”,“他們競拍時舉牌根本就不眨眼。”

  這位開發商告訴本報記者,盡管國資委早前就勒令部分央企退出房地產行業,但是,依然有許多有錢的國企和央企沉迷于房地產行業帶來的暴利而不舍退出,他們一般由于背景雄厚,深得地方政府青睞和偏愛,甚至提前都會跟地方政府勾兌好。只要有好點位置的土地,民企基本上沾不上邊。

  潘石屹也曾感慨說,無比懷念四五年前土地競拍市場全是上市公司和民企那個時代。

  上述民企開發商告訴本報記者,公司已經有3年多沒有在深圳拿地了,深圳的土地市場競爭太激烈,他們已經面臨“斷糧”的風險,下一步他們只能考慮到二三線城市去。

  中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受中國經濟時報記者采訪時表示,房地產市場中,央企、地方國企的身影頻頻出現在人們的視線中。房地產作為壟斷競爭行業,資源稟賦即土地對企業后續發展至關重要,國企憑借資金實力雄厚、政治背景強硬,往往在競爭中處于優勢地位,對其他民營企業而言則明顯不公平。這不利于市場的公平競爭和資源的有效利用,房地產中是否應該有國企存在關鍵要看制度能否公平以及市場化運作機制能否建立。

  業內人士認為,樓市調控不僅沒有打壓國有房企,反而激活了國有房企的競爭力。據不完全統計,2012年下半年,上海、廣州、長沙、深圳、天津等城市的地王都被央企收入囊中,這些地王共計耗資251.36億元,占全國地王總金額的六成以上。去年下半年,保利、中海、中化方興、招商4家央企在其拍地時共創造出十余塊地王。

  此外,央企拿地平均溢價率高企,甚至接近國土部50%的上限。據K8黃金灣土地網以全國100個城市為樣本測算,保利拿地的平均溢價率達到47%,這一數字遠遠超過萬科20%的溢價率。據統計,2012年北京共成交37宗住宅地塊,其中國企拿走了24塊,占比高達66%。

 國企是否應退出

  中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴本報記者,房地產市場根據業務比重的不同,國企在其中的布局也不盡相同。一般而言,非房地產主業的國企在地產行業布局較少、所占的比例也較低。他們涉足房地產市場一般是通過旗下控股子公司來操作的。當然也有一些央企就是以房地產業務為主要收入來源,像華僑城等,規格較高、全國布局,競爭實力較強,優勢明顯。

  那么,這些央企和國企到底應不應該退出房地產行業呢?

  有財經媒體人認為,央企退出商業性房地產業,應成為最高層的戰略決策,全面堅決地執行;退出主體不應只限于“非主業”央企,而應包括所有央企。與此同步,地方國企也應逐步退出房地產業。在退出商業性房地產后,在房地產業卓有建樹的國企(包括中央和地方)可全面轉入保障房建設,更多更好地為國家分憂,為百姓造福。

  同時,在當前的商業房地產領域,雖然有不少央企拼搶生猛,發展迅速,但是央企作為總體,在全國商品房銷售總額和銷售收入中的占比不大,其退出不會對行業帶來直接沖擊,還可為下一步地方國企的退出做出表率,取得經驗。

  韓長吉則對本報記者表示,作為資源、資金、技術密集型產業,房地產市場是一個壟斷競爭市場,目前還不可能實現完全競爭。那么,要想促進市場效率、公平,打破壟斷,則要充分發揮民營企業力量,完善市場競爭機制,減少尋租及不正當手段的競爭,使房地產市場化運作更加公開透明。在保障房建設方面,需要發揮國家調控機制,平衡市場和政府調控機制。

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